En España hay suelo finalista para levantar 1,6 millones de viviendas más, lo que daría para abastecer al mercado durante 8,6 años, según la tasadora Tinsa. Este es el debate que tuvo lugar en el programa de Inversión Inmobiliaria donde los expertos nos dieron las claves de este negocio. Contamos con esta bolsa de suelo, pero después de esos ocho años y medio, ¿qué va a pasar en el mercado de la vivienda en España?
“La realidad es que existe una bolsa de suelo finalista, pero cuando analizamos de forma local el mercado vemos que hay zonas como Madrid donde ya hay escasez de suelo. En el mercado hay tres grandes focos: Zonas donde el stock de la vivienda está por debajo de un 15 por ciento, que es lo que nosotros llamamos un stock técnico y si hay reactivación de la construcción, el suelo finalista se absorbe en dos años y hay que volver a gestionar desarrollos de suelos. Zonas donde el stock se ha reducido y hay reactivación de la construcción pero existe suelo suficiente para reabsorber la vivienda para los próximos 5 ó 7 años y en estas zonas no habrá problema salvo que la producción de la vivienda sea inferior a la demanda. Y , zonas donde hay suelo en exceso y está costando evacuar. Pues bien, la media de todo este suelo es la que nos da una bolsa para 1,6 millones de viviendas”, afirma Pedro Soria, director de Productos y Diversificación de Tinsa.
El stock de suelo desde que empezó la crisis ha sido un problema para el sector que no veía el momento en el que el mercado se reactivara y se empezara de nuevo a comprar pisos. A día de hoy, según recoge Tinsa en su informe de suelo: el stock de vivienda nueva se ha reducido un 12,6 por ciento en 2016 y se sitúa en 340.000 unidades.
Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la Asociación de Promotores de Madrid (Asprima) y presidente de la promotora Vía Célere, afirma que “en ciudades como Madrid hay escasez de suelo para los próximos dos años. El principal problema al que se enfrenta el suelo es el tiempo que se tarda en poner suelo finalista en el mercado. En Madrid podemos ver muchos ejemplos donde se habla de hasta 20 años. Por ejemplo, actualmente en el sur de Madrid el desarrollo de Los Berrocales lleva desde 1997 parado y si miramos hacia el norte, la Operación Chamartín lleva más de 20 años.
En esta misma línea, Iván Rodríguez, consejero delegado de iKasa, apunta que “el problema que tenemos en España con el suelo es un problema sistemático debido a las diferentes velocidades entre los deseos de la demanda, conseguir las autorizaciones para edificar y, lo que es aún peor, la tramitación urbanística, y si nos vamos más atrás, la legislación urbanística. Desde el momento en el que los responsables urbanísticos toman la decisión de acompañar a esa demanda, nos encontramos con un período largo de tiempo de desarrollos legislativos y de trámites urbanísticos”.
Alberto Prieto, director del área inmobiliaria de la consultora BDO España, hace hincapié en la inseguridad jurídica: “En el contexto actual, desde el punto de vista de promotores y fondos, que en muchos casos actúan como promotores, lo que se encuentran en España es un problema de incertidumbre en los plazos de ejecución -hablamos de 18 meses-, y esto va en contra de analizar todo tipo de operación, porque no sabes cuándo va a salir el producto al mercado y cuándo lo podrás vender. La Administración Pública tiene que tomar cartas en este asunto porque es de quien depende que se puedan agilizar todos los trámites y que se acorten plazos”.
Javier Martín López, editor de la revista Observatorio Inmobiliario y de la Construcción, afirma que “la situación es compleja y hay un punto de partida clave que está en la legislación. Tenemos leyes estatales cada ocho años, autonómicas cada 10 ó 15 años, planes generales que se alargan y se prolongan en el tiempo por años y todo esto no son más que obstáculos para poder desarrollar el urbanismo en España. Hay una falta de consenso y de empujar todos en la misma dirección.”
Con este escenario que nos dibujan los expertos, Juan Antonio Gómez-Pintado, concluye que “la consecuencia de todo esto: procesos de tramitación largos, inseguridad jurídica y bolsas de suelo finalista en procesos jurídicos, hace que a corto plazo no haya una gestión de suelo para desarrollar en dos o tres años, lo que provocará subidas de precios en el suelo y por tanto en la vivienda”.
El coste del suelo es más de un 50% de la inversión
En Madrid, de media, el coste de suelo representa la mitad del 100 por ciento de la inversión. Otro 25 por ciento son impuestos y el otro 25 por ciento restante queda para el proceso productivo. ¿Quién gana con una subida de precio en el suelo? “La promotora no. En el contexto actual que tenemos, donde la ideología predomina sobre la eficiencia de gestión urbanística, hay que tener claro que para un promotor entrar en una operación siendo consciente que está comprando suelo caro y que tiene que ajustar los precios para sacar el producto va contra sus beneficios, porque en esta situación el único beneficiado es el propietario del suelo”, afirma Alberto Prieto.
De la misma opinión es Iván Rodríguez, que asegura que el beneficiado del suelo es el propietario, “cuando hay un mercado con un bien escaso, que además no es transferible ya que la ubicación marca una característica fundamental en este caso porque no te puedes llevar el suelo a otro sitio pues el propietario tiene la sartén por el mango. Pero el propietario de suelo no es el último eslabón de la cadena, porque suelo físico hay, lo que no hay es suelo tramitado y urbanístico suficiente donde se necesita y lo que se está haciendo es expulsar del mercado a los jóvenes que no pueden acceder a una vivienda con subidas de precios. La única solución a esta situación es prever y tener más suelo allí donde se necesite para proteger que no haya una tensión de precios”, declara Iván Rodríguez.
“Lo que se está consiguiendo no es satisfacer la demanda porque con precios altos de suelo no se puede construir a precios razonables para que los jóvenes de 25 años en adelante puedan tener acceso a una vivienda ya que su situación socio-económica no se lo permite y se quedan fuera del mercado”, explica Javier Martín López.
Una tensión de precios que ya se deja notar en el mercado. Aunque no en todas las zonas, en Madrid, por ejemplo en Valdebebas, los precios del suelo se han duplicado. “Mi opinión es que la tensión de precios está aún contenida para lo que puede pasar en el futuro si no se resuelve esta situación en zonas donde no hay oferta y sí hay demanda”, apunta Pedro Soria, quien comparte la opinión de que “se va a expulsar a mucha gente que hoy en día es demanda solvente y la van a convertir en insolvente, y eso que estamos en un mercado de reposición; la demanda que está por venir de gente que accede a una primera vivienda lo va a tener muy complicado”.
Ver debate completo en esta dirección, a partir de minuto 30:00
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