Cuando hablamos de urbanismo hablamos del estudio de la planificación y ordenación de las ciudades y del territorio. Si nos fijamos en la capital de España, Madrid y hacemos una comparativa del desarrollo urbanístico en el norte y en el sur vemos claramente que los municipios del Norte de la Comunidad de Madrid, Pozuelo de Alarcón, San Sebastián de los Reyes y Majadahonda tienen desarrollos urbanísticos residenciales principalmente, sumando un total de casi 15.000 viviendas por construir frente a los municipios del Sur de la Comunidad de Madrid como Getafe, Pinto y Aranjuez cuyos desarrollos son Industriales con más de 10 millones de metros cuadrados de uso global Industrial.
Pero ¿qué está pasando en el mercado residencial del Norte de Madrid, en municipios tan destacados como Boadilla del Monte, Las Rozas, San Sebastián de los Reyes, Majadahonda, Pozuelo de Alarcón, etc? En el debate de Inversión Inmobiliaria en Capital Radio hicimos un análisis de esta zona.
Aedas Homes cuenta en el norte de Madrid con 9 de las 17 promociones que tienen en Madrid. En Boadilla del Monte tienen Altos de los Fresnos I, Altos de la Reserva y Terrazas de los Fresnos I y II. En Las Rozas: Escalonia I y II. En San Sebastián de los Reyes: Fineo. En Majadahonda: Qian y en Pozuelo de Alarcón: Piteas. "El norte es una zona con gran demanda, es una zona de prestigio y consolidación. La demanda es sobre todo de reposición y las familias buscan el diseño, zonas comunes, tranquilidad contacto con la naturaleza...esto la demanda lo valora mucho. Hay gran demanda y a la ve escasa oferta por eso cuando sale un promoción de obra nueva hay cola de gente en espera. Aedas Homes vimos claro posicionarnos en esta zona porque sabíamos que después de la crisis era la zona que más pronto se iba a recuperar", afirma Samuel Matarranz, Gerente de Promociones de Aedas Homes en la Territorial Centro.
Según datos de Tinsa, "observamos que la zona norte está teniendo un comportamiento muy similar al de Madrid capital, no olvidemos que Madrid y Barcelona han sido los grandes motores de la recuperación del sector. Si en Madrid capital los precios se han recuperado desde mínimos casi un 50% en la zona norte un poco menos pero se acercan a esta cifra, se recuperan entre un 30 y 40%, con precios que son el doble del 14% que es la media nacional. son mercados con un gran dinamismo. Esto se ha producido porque las compraventas han ido muy bien. Por ejemplo en Alcobendas y San Sabastián de los Reyes en los últimos tres años han aumentado un 50% las compraventas. Además es una zona donde de está incrementando la población y es una demanda muy sólida", apunta Susana de la Riva, directora de marketing y comunicación de Tinsa.
La situación urbanística en la zona norte de Madrid es compleja por la falta de suelos en algunas localidades como Pozuelo y Majadahonda. "Los Ayuntamientos madrileños de Majadahonda, Pozuelo de Alarcón y San Sebastián de los Reyes acumulan retrasos de 14 meses o más en la concesión de licencias de obra nueva para proyectos residenciales. La causa principal de esta situación está en los dilatados plazos que tardan en tramitarse y aprobarse las licencias de obra por los respectivos ayuntamientos. Cuando un Plan Parcial se tramita en más de 6 meses, un Estudio de Detalle supera la tramitación de 90 días o una licencia de obra se concede con un plazo superior a 3 meses deberían encenderse las luces de alerta en la administración local", afirma Pablo Cereijo CEO de la plataforma digital de Urbanismo VisualUrb y director de Ponce de León Abogados.
Si analizamos el norte de Madrid, Majadahonda es una de las ciudades residenciales más importantes del noroeste de la Comunidad de Madrid con 71.299 habitantes, su crecimiento pasa por desarrollar 1.836.000 metros de suelo Urbanizable Sectorizado en su PGOU de 1997 distribuidos en cinco sectores, Valle de la Mina, Huerto del Parrito, Arroyo del Arcipreste, La Carravieja y La Cumbre, los cuatro primeros destinados a residencial y el quinto en la zona noroeste del término municipal a industrial. Un total de 1.136.000 metros de superficie se destinarán a uso residencial con un máximo de 17 viviendas por hectárea lo que supone un total de casi 2.000 viviendas más para los majariegos, sin contar con los suelos actualmente urbanizados como Los Satélites y Roza Martín. Majadahonda cuenta con un presupuesto municipal de 68 millones de euros con un gasto por habitante de 954 euros.
Otro de los municipios del norte de la capital es Pozuelo de Alarcón con una población de 85.605 habitantes y un total de 6 desarrollos urbanísticos en marcha con una superficie total de 4.743.799 metros. Tres de los desarrollos supondrán la construcción de 6.925 nuevas viviendas. En San Sebastián de los Reyes, el Plan General de Ordenación Urbana de 2001 cuenta con más de 360 hectáreas de terreno clasificado como suelo urbanizable sectorizado con destino a residencial y terciario con una previsión de algo más de 6.000 viviendas en el futuro. El Baile y La Estanquera son las denominaciones de las Áreas de Reparto, en total 3.663 viviendas. Según Tinsa este municipio registra un precio medio de la vivienda superior al de la capital de España. Concretamente, 2.850 euros por metro cuadrado, 25 euros más que Madrid capital y el siguiente municipio por nivel de precio en la Comunidad de Madrid sería Majadahonda, con 2.760 euros por metro cuadrado.
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