Alemania, motor del mercado inmobiliario Europeo, se tambalea. Durante mucho tiempo se ha beneficiado de una era de dinero barato que alimentó el auge inmobiliario durante esta última década, pero ahora el sector inmobiliario está dando un giro.
Alberto Diaz responsable de Capital Market de Colliers España explica que “los inversores tienen actualmente otras alternativas de inversión más seguras en renta fija en donde el bono alemán a 10 años se ha situado por encima del 3%, y en EEUU el bono a 10 años en niveles cercanos al 5%, y por tanto, lo que se está produciendo es un giro radical de la inversión del capital procedente de fondos de pensiones y aseguradoras que se dirigía meses atrás hacia el mercado inmobiliario.
Adicionalmente, hay que tener en cuenta que en estos últimos años, las inversiones que han realizado en el mercado han alcanzado récord de yields (a la baja) y récord de rentas por la inflación y las expectativas, por lo que los valores de capitalización de activos estaban en máximos históricos.
“Los activos de oficinas que hace tan sólo unos meses se consideraban activos refugio y canalizaban 1/3 de la inversión, se están considerando activos menos líquidos y resilientes, lo que está provocando que muchos inversores quieran desinvertirlos o diversificar sus carteras”, apunta Alberto Díaz.
Este cambio de situación, con un coste de la deuda disparado, ha conllevado que muchos inversores, promotores e incluso entidades financieras se vean en una situación inesperada. “Se están dando correcciones significativas en el precio de los activos inmobiliarios, ya que los inversores exigen un mayor retorno, los bancos son más conservadores y existe una menor liquidez en el mercado para la compra de estos activos (sobre todo oficinas y retail). Y también, la imposibilidad de desarrollar proyectos ante el cambio de expectativas, las bajadas de precio de los activos y la dificultad de acceder a financiación, lo que está provocando (por el momento) más de 200 quiebras de desarrolladores locales que no son capaces de cumplir las expectativas de desarrollo”
¿Algo similar podría verse en España?
Según Alberto Díaz, “al igual que en Alemania, el valor de los activos inmobiliarios se está viendo afectado por la subida de los tipos de interés y el desarrollo de los mercados de renta fija, pero es cierto que en el pasado se han hecho las cosas muy bien, y ahora estamos en una situación muy diferente al año 2008. La situación del sector inmobiliario en España no es repetible en España.
Los motivos por los que no se daría esta situación son,
1.-El mercado bancario se encuentra muy saneado y los niveles de riesgo asumidos por los bancos permiten mucho margen de actuación.
2.-Contamos con entradas de capital proveniente de los países latinoamericanos que está llegando a Europa a través de España (sobre todo Madrid) y este capital quiere invertir y está invirtiendo en activos inmobiliarios. Existe mucho recorrido si hacemos las cosas bien para que estos inversores diversifiquen su inversión en Euros a través de Madrid.
3.-El mercado de familias (grandes fortunas) que están invirtiendo directamente en el mercado inmobiliario es superior al de los países de nuestro entorno, y estos buscan activos bien ubicados que perduren generaciones en sus balances.
4.-No se han realizado desarrollos especulativos y por tanto los niveles de riesgo asumidos por los promotores han sido muy ajustados.
5.-Contamos con un mercado hotelero muy sólido, que está teniendo un comportamiento mejor que en el año 2019 con entradas de turistas y gasto en record histórico, lo que activa al capital hacia este sector.
6.-El sector de oficinas bien localizado, está teniendo un comportamiento muy bueno en términos de ocupación y rentas, por lo que pese al ruido sigue siendo un activo refugio.
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