El sector inmobiliario residencial vive un momento de gran incorporación de capital, con una alta demanda de vivienda nueva que plantea importantes retos tanto para promotores como para entidades financieras. En este contexto, expertos del sector bancario y promotor han debatido sobre el papel fundamental que juega la financiación en el desarrollo de proyectos residenciales en el programa de Inversión Inmobiliaria.
Todos los expertos coinciden en que uno de los mayores retos del sector es la financiación de suelo. Jorge Aguerri, director de Negocio Inmobiliario de Ibercaja señala que "Venimos de una época en la que la financiación de suelo y urbanización era habitual, pero hoy hemos cerrado el grifo. Ya se empieza a financiar la urbanización, sobre todo aquí en Madrid en sectores como los de la Estrategia del Este".
Ante esta necesidad de financiación Juan Jesús González, Director Inversión Inmobiliaria Territorial Sur del Banco Sabadell, apunta a la aparición de nuevos actores: "Hay nuevos actores apoyando a la financiación bancaria que entran en fases iniciales o que entran en equity. Es bueno para el sector porque nos igualamos con el entorno internacional".
Iván Nombela, director de Financiación en la promotora AQ Acentor considera que "de cara a futuro será algo que vaya flexibilizándose por la falta del propio suelo" y destaca la importancia de la "colaboración público-privada para poder ir hacia adelante, sino al final esto tiene un límite".
Necesidad de una mayor colaboración entre sector público y privado.
Anselmo Ariznavarreta Cano, Director Negocio Inmobiliario Zona Centro de kutxabank aplaude el convenio firmado con Avalmadrid que "posibilita la financiación de hasta el 80% del precio del suelo para vivienda protegida en venta, con un préstamo a dos años con condiciones muy buenas".
Juan Jesús González considera que "la colaboración que el sector espera de la administración pública es el cambio en los tiempos y en las formas de afrontar las necesidades de vivienda".
En este sentido, Jorge Aguerri es más crítico: "El término 'colaboración público-privada' se puede desgastar como el amor de tanto usarlo, porque hay que practicarlo. Un promotor o cooperativa que quiera desarrollar una promoción se le van cuatro años de su vida. El suelo, los trámites urbanísticos... no puede irse un año para conseguir una licencia de obras. Tenemos que acortar plazos".
Industrialización y sostenibilidad: el futuro del sector
La industrialización de la construcción aparece como una necesidad ineludible. Juan Jesús González afirma: "La realidad es que no hay mano de obra. La gente joven no está motivada a trabajar en una obra. Por tanto, la industrialización es inexcusable y no habrá otra forma de desarrollar un volumen de viviendas si no se apoya en la construcción industrializada".
Respecto a la sostenibilidad, los expertos coinciden en que ya no es una opción sino un requisito. Juan Jesús González afirma: "Solo financiamos proyectos sostenibles. El Código Técnico de la Edificación hace que cualquier proyecto de obra nueva cumpla con parámetros de sostenibilidad".
Anselmo Ariznabarreta añade: "Todos los proyectos que hacemos son sostenibles y el comprador final tiene una bonificación de por vida si son proyectos calificados energéticamente A o B, de un 0,10% durante toda la vida de la hipoteca".
El reto del primer acceso a la vivienda
Iván Nombela afirma que " la vivienda se ha convertido en una preocupación prioritaria para la Unión Europea, que por primera vez cuenta con un Comisario específico para este área, señalando la importancia que está adquiriendo esta cuestión.
Un desafío fundamental para el sector es facilitar el primer acceso a la vivienda. Jorge Aguerri señala: "La banca exige una serie de requisitos: aportación de un 20% de fondos propios, un ratio de endeudamiento del 30 y tantos por ciento... y la gente joven es complicado que pueda llegar hasta ese punto. Tenemos que buscar la fórmula de financiar el primer acceso".
Anselmo Ariznabarreta apunta a otro factor: "Hay que volver a la cultura del ahorro. El ahorro es sacrificio y es bueno tener una base que, con las ayudas del ICO y de las comunidades autónomas, permita alcanzar ese mínimo necesario".
Los expertos coinciden en que la financiación bancaria está disponible para proyectos sólidos y promotores profesionales. Juan Jesús González explica: "El primer condicionante que pedimos a un proyecto es que aporte preventas. Financiamos proyectos inmobiliarios porque tienen contrastado que donde ese proyecto tiene una demanda clara y un comprador solvente".
Anselmo Ariznabarreta añade: "Miramos siempre que el proyecto esté ubicado en una situación que tenga demanda" y destaca que analizan tanto el proyecto como al promotor: "Que tenga solvencia, que tenga sus números, su histórico, su trayectoria".
Jorge Aguerri señala algunas diferencias en función del tipo de proyecto: "Como antigua caja de ahorros, somos especialistas en vivienda protegida y cooperativas. Los requisitos fundamentales son la ubicación y a qué segmento de población va dirigido, buscando facilitar el acceso a la vivienda a gente joven".
Desde la perspectiva del promotor, Iván Nombela subraya la importancia de contar con un departamento especializado en financiación: "El sector se ha profesionalizado de manera exponencial. Las promotoras necesitan esa cara a cara con los bancos, esa especialización en las conversaciones y tener una relación directa".
La subrogación: ventajas para clientes y entidades
Un tema que genera debate es la subrogación hipotecaria. Juan Jesús González la define como "la captación del comprador final haciéndolo cliente del banco" y señala que "es una parte estructural de la financiación al sector promotor y es el objetivo último". Sin embargo, reconoce que las barreras fiscales que antes existían han desaparecido, ya que "las entidades financieras asumimos la práctica totalidad de los costes de formalización".
Anselmo Ariznabarreta destaca las ventajas cualitativas para el comprador: "El banco promotor conoce al promotor, su historial. Conocemos el proyecto y la obra mensualmente, controlamos las disposiciones, las certificaciones, sabemos cuándo se va a acabar. Vamos a ser los primeros en disposición para poder firmar".
Iván Nombela añade la perspectiva del promotor: "Es muy importante contar con entidades financieras que vayan de la mano de los clientes finales. Trabajamos coordinados para que nuestro cliente esté contento, no solo con la casa, sino también con la financiación".
Como conclusión, los expertos muestran optimismo sobre el futuro inmediato del sector, pero coinciden en la necesidad de abordar retos estructurales como la escasez de suelo, los largos plazos administrativos y las dificultades de acceso a la vivienda para los jóvenes. Juan Jesús González resume: "El sector de la promoción y la necesidad de vivienda en España es una situación de emergencia nacional, y la banca estamos comprometiéndonos con la administración pública y con el sector para apoyarles a intentar desencallar esta situación tan compleja".