Hay una oportunidad en España para industrializar la edificación

La industrialización de la edificación en España guarda varias similitudes con la guerra de las corrientes a finales del siglo XIX: corriente continua y corriente alterna. Con este ejemplo, el Clúster de Edificación nos introduce en el debate en Inversión Inmobiliaria sobre los retos de la financiación en industrialización. Para ellos contamos con expertos en la materia: Miguel Pinto, director gerente del Clúster, Enrique Vinagrero, director adjunto en ST Consultores (Grupo Sociedad de Tasación), Sergio Calvete Calderón, director Centro Negocio Inmobiliario Madrid en Caixabank y Santiago Aznar Santos, director Financiero de Neoblock.

Volviendo a la comparativa, Enrique Vinagrero, director adjunto en ST Consultores, explica como a finales del siglo XIX tuvo lugar lo que se dio en llamar la guerra de las corrientes. Dos sistemas: corriente continua y corriente alterna, encabezados cada uno de ellos por dos de las figuras más relevantes del desarrollo tecnológico del momento: Thomas A. Edison y Nikola Tesla.

El sistema de corriente alterna permitía transportar la energía eléctrica a grandes distancias sin sufrir caídas de tensión, pero conllevaba un riesgo para la seguridad de las personas. La corriente continua de Edison era mucho menos peligrosa al usar baja tensión, pero a costa de ser menos eficiente: no permitía transportar la electricidad a grandes distancias. Tesla, que comenzó trabajando para Edison, supo ver el potencial de la corriente alterna y terminó buscando la alianza con Westinghouse, uno de los grandes industriales del momento.

Durante más de una década ambos bandos se lanzaron a una lucha por la hegemonía en la que todo valía. Edison se empleó a fondo en tratar de desacreditar la corriente alterna asociándola al peligro de electrocución. Con los descubrimientos de Tesla y las patentes que Westinghouse fue comprando, poco a poco fueron consiguiendo reducir los riesgos y conseguir que la mayor eficiencia del sistema de corriente alterna fuese el elemento relevante. Se sentaron así las bases para poder escalar esta industria naciente. El salto a la madurez de la corriente alterna vino del lado inversor. JP Morgan propició la creación de una gran compañía: la Edison General Electric que, ya sin Edison, decantó la lucha del lado de la corriente alterna.

La industrialización de la edificación en España se encuentra en un punto con algunas similitudes a las de esta historia. Dos sistemas de edificación, cada uno con sus ventajas e inconvenientes. De un lado el sistema de edificación tradicional que comienza a mostrar síntomas de agotamiento en forma de escasez de mano de obra, de tensiones derivadas de incumplimientos de los precios pactados, o de los plazos de ejecución. Por otro lado, los sistemas de edificación industrializada presentan numerosas ventajas: reducción de los plazos de construcción, incorporación de estándares de calidad industrial, reducción de residuos de obra, menor huella de carbono, mejora en la eficiencia energética, mayor diversidad e inclusión de género en la construcción, fomento de la industrial local, etc.

Desde un punto de vista tecnológico la industrialización cuenta con mejores opciones. Es más eficiente que la edificación tradicional, pero sin embargo no acaba de arrancar como la industria que debería ser. Las inversiones necesarias para industrializar la construcción son considerables, requieren importantes cantidades de capital inmovilizado y de circulante que los industriales han de adelantar. Abrir nuevos caminos implica asumir riesgos muchas veces desconocidos, y ya sabemos que riesgos y financiación son malos compañeros de viaje.

El Clúster de la Edificación afirma que "si se consigue identificar bien los riesgos que intervienen en la financiación de la construcción industrializada podremos gestionarlos para anularlos o mitigarlos. Teniendo controlados los riesgos estaremos avanzando en la creación de un entorno ordenado que favorezca la financiación". Por ello, han elaborado un mapa en el que se identifican y analizan los diversos riesgos que intervienen en el proceso de edificación industrializada para poder buscar herramientas que ayuden a corregirlos.

El resultado han sido diez grandes categorías de riesgos con relación a: la Propiedad, la Viabilidad económica, la Viabilidad Técnica-Proyecto, las Responsabilidades, las Garantías y Avales, el Precio, el Plazo, la Calidad, la Logística, y la Sostenibilidad (ESG). Dentro de cada una de estas categorías se ha ido formulando una serie de preguntas que permiten evaluar la existencia de un riesgo, la fase en la que aparece, y quién de entre todos los stakeholders que intervienen es el responsable de prescribir el requerimiento, su ejecución, o su control.

Una primera conclusión que extraen es que gran parte de los riesgos que han analizado se concentran en la fase de estudio. Esto es una buena noticia porque permite anticiparse con herramientas que mitiguen o anulen estos riesgos. A la vez implica un cambio de mentalidad que afecta a prácticamente todos los interesados: desde el industrial al promotor, pasando por el proyectista, la administración local, las aseguradoras, las entidades financieras, la dirección facultativa, la constructora on-site, etc.

Todo cambio conlleva un periodo de tiempo para asimilar las nuevas formas. La pregunta es ¿tenemos ese tiempo?