El agente rehabilitador es un perfil clave para la descarbonización inmobiliaria

En Inversión Inmobiliaria hemos reunido a uno de los grupos de trabajo del Cluster de la Edificación que trabajan en la rehabilitación a gran escala. Para tratar este tema hemos contado con la participación de: Miguel Pinto, Director Gerente del Cluster de la Edificación, Fernando de Roda, CEO de Greenward Partners, Lola Nieto, directora de negocio en ST-Consultores y Bibiana Juárez, que dirige la rehabilitación ecoeficiente dentro de la constructora ACR y lidera la figura de agente rehabilitador dentro del clúster de la edificación.

En este debate se ha llegado a la conclusión de que la figura de agente rehabilitador es clave para la descarbonización inmobiliaria. La relevancia y criticidad de la rehabilitación energética de inmuebles para alcanzar los objetivos de descarbonización de la economía española queda ya fuera de toda duda. De hecho, la apuesta del Gobierno por la rehabilitación del parque de viviendas y la regeneración urbana es fuerte, como demuestra que se destinará a esta materia la segunda mayor partida de capital procedente de las ayudas de los fondos europeos de recuperación Next Generation UE. Hablamos de 6.820 millones de euros con los que se podrá subvencionar entre el 40% y el 80% del importe total de la obra de rehabilitación en función del ahorro energético que se logre. Pero, paradójicamente, la rehabilitación energética de inmuebles no termina de despegar como línea de actividad. Hay diversas razones para que esto ocurra.

En primer lugar, el avance en descarbonización mediante la rehabilitación energética tiene sentido económico, medioambiental y social cuando contempla no solo una actuación aislada (por ejemplo, la mejora del aislamiento de fachadas o la producción de energía eléctrica o térmica mediante equipos más eficientes), sino una renovación integral. Suele requerir una elevada inversión y su retorno, asociado principalmente al ahorro energético, se dilata varios años.

Otros importantes beneficios, como la salud, el confort o la disminución de las emisiones de CO2 a la atmósfera son también complicados de identificar, medir y “sentir” en el corto plazo. Todo ello invita a considerar estas operaciones como un modelo de prestación de servicios a largo plazo más que como una prestación de servicios de obra, en línea con el concepto de servitización de la inversión, tan de actualidad con el impulso de la sostenibilidad.

De otro lado, el propietario o la comunidad interesados en una rehabilitación pueden atender la inversión con fondos propios (poco común), con las mencionadas subvenciones (insuficientes), con préstamos al consumo (de corta duración y alto coste) o, en el extremo, con una hipoteca (acto intuitivamente desproporcionado). Pero no existen productos financieros especializados que cubran el horizonte temporal requerido para este tipo de inversión, que suele oscilar entre los 10 y los 25 años.

Tampoco existen en España marcos reglamentarios facilitadores y suficientemente exigentes en este espacio regulatorio “incómodo” en el que convergen los ámbitos inmobiliario, energético, medioambiental y financiero. Y la inversión, si bien es grande para el propietario o la comunidad interesada, es pequeña para el proveedor financiero; y reviste gran complejidad para éste por los riesgos técnicos de los proyectos de renovación integral a financiar que requieren contar, además, con distintas especialidades simultáneamente (edificación para envolventes, ingeniería para instalaciones, auditores energéticos, etc).

Se hace necesario responder a todos estos retos con un cambio profundo del modelo actual que permita dinamizar de forma definitiva la rehabilitación energética de inmuebles avanzando en distintos frentes. El primero de ellos pasa por que gane peso y consistencia la emergente figura del “Agente Rehabilitador”, un actor con una solución integrada que actúe como interface única ante el cliente tanto para la tramitación de ayudas y subvenciones como para todo lo relativo a la rehabilitación del edificio. Es decir, de alguien que pueda actuar de forma proactiva ante el cliente y con plenas capacidades para darle respuesta en todos los ámbitos.

El “Agente Rehabilitador” debería incluir competencias en edificación, ingeniería, auditoría energética y estructuración financiera, así como en los procedimientos de tramitación, monitorización y gestión de ayudas y subvenciones. Se trata, en definitiva, de un perfil global capaz de generar un ecosistema que unifique a todos los agentes y simplifique la comunicación con el cliente. "Estamos empezando a ver acuerdos en el mercado en este sentido, como el recientemente firmado por Endesa, Bankinter y OHLA (Endesa X y OHLA asumirán la figura de “Agente Rehabilitador”), o el promovido por nuestro Cluster de la Edificación entre ACR, Anesca, ICP Arquitectos, Greenward y ST Consultores para ofertar al mercado una auténtica solución integrada que haga posible la rehabilitación a escala. Esperamos que sigan sucediéndose nuevas alianzas en este camino, ya que solo con el compromiso y la capacidad del “Agente Rehabilitador” se puede avanzar de verdad en un sector tan complicado y que requiere de una figura fuerte y solvente, capaz de analizar viabilidad, proporcionar soluciones llave en mano, asumir riesgos, garantizar resultados y responder económicamente si es necesario. También debemos ser precavidos y activar las alertas, porque pueden surgir “Agentes Rehabilitadores” de todo tipo y condición", afirma Miguel Pinto.

Otra figura clave es la “Oficina de Rehabilitación”, entendida como la contraparte en la Administración local. Se trata de ir hacia un modelo en que la rehabilitación energética de inmuebles funcione con “relaciones únicas”: el propietario/comunidad de propietarios con su “Agente Rehabilitador” y el “Agente Rehabilitador” con la “Oficina de Rehabilitación” de su Administración local para gestionar todo lo relativo a ayudas, subvenciones, licencias y permisos de obra.

Una “Oficina de Rehabilitación” que también será fundamental para incentivar la generación de demanda, promoviendo la conciencia colectiva del ciudadano y atendiendo a todas sus necesidades específicas de información. Si se estructura, además, un marco legislativo que permita la configuración de actores financieros alternativos capaces de reducir los riesgos técnicos, estandarizar procesos de valoración de proyectos, ampliar el perímetro de los riesgos a considerar y atraer capital de inversión apto para el largo plazo, España podrá avanzar más rápido hacia los objetivos de la UE. La rehabilitación energética necesita, sí o sí, de todos estos cambios y de un ecosistema fuerte de proveedores de servicios enfocados en la calidad, con vocación de permanencia en el cliente y comprometido con éste; que sea, además, capaz de trabajar en modo colaborativo con el “Agente Rehabilitador” para que la oferta al mercado sea integrada, fiable y fácil de contratar.

Con todo esto, los propietarios podrán disponer con agilidad de la financiación necesaria para acometer las mejoras energéticamente eficientes en sus inmuebles, que además de ventajas ambientales supondrán importantes ahorros en consumo energético. Y hacerlo con mayores garantías de haber obtenido unos productos de calidad, con soluciones adaptadas a sus verdaderas necesidades y en unas condiciones de mercado atractivas.

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