El sector promotor inmobiliario es un sector complejo y de difícil comprensión, donde intervienen infinidad de leyes, reglamentos y ordenanzas. Jorge Ginés Franco, consultor inmobiliario, en su libro: Aún dicen que el pescado es caro!, nos habla sobre la realidad del sector. De una forma sencilla nos describe cuales son los aspectos fundamentales de este negocio y los riesgos, que son muchos, pero su fácil lectura que desprende muchos años de experiencia directa del autor en este sector, nos atrapa para devorar el libro en pocas horas. Y sobre todo además de enseñarnos cosas de este sector inmobiliario nos enseña una lección de vida ya que es un libro solidario cuyos fondos van destinados a la Fundación Aladina. Jorge Gínés nos presenta su libro en Inversión Inmobiliaria y hablamos con él de cómo ve el sector inmobiliario en estos momentos.
Este libro nos permite acercarnos a la trastienda de la actividad de promoción residencial como escribía Mikel Echavarren en el prólogo de tu libro cuéntanos ¿qué es lo que está pasando en la trastienda con la llegada del Covid?
Trastienda y tienda, ya que hay que ser transparentes y dar visibilidad. Vivimos unos tiempos apasionantes, en lo que todo cambia muy deprisa y nos llevamos alguna sorpresa. Por el lado de la demanda vemos que durante el confinamiento no hubo paralización de la demanda, no hubo aluvión de bajas. En obra nueva primera vivienda está siendo una año bueno. 2º Residencia algo peor, por el efecto de no poder comprar los extranjeros. En construcción, los precios siguen tensionados hubo subida muy fuertes 2017, 2018, 2019 y el 2020 se ha estabilizado, pero siguen siendo altos por dos motivos: Precio de materiales altos, porque los productores españoles exportan más y mano de obra alta, porque no hay profesionales, no hay oficios. Estos dos problemas son estructurales, no se resuelve de un dia para otro
En cuanto a los suelos. Aquí hago diferencias, Donde hay demanda, Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga etc, y donde no. En las ciudades demandadas falta suelo por lo que está en ciclo alto, Hay muchos otros sitios que los valores de los suelos tienden a 0 porque no hay demanda real.En donde existe demanda, los propietarios privados son grandes corredores de fondo, por lo que no se suelen poner nerviosos, suelen aguantar varias crisis.Existe un run run de que va a salir suelo publico, esa sería una buena medida para poner competencia
¿Qué me puedes decir en cuanto a Financiación que le dedicas un capítulo entero en el libro?
La tendencia que vemos es que los bancos cada vez financian menos y al final esta labor la tiene que asumir la financiación alternativa. En 2019 se entregaron unas 100.000 viviendas de obra nueva por un valor de 29.000M€ si damos como bueno que se debería financiar el 70% estaríamos hablando de 20.000M€ que debería poner a disposición la banca anualmente, ni de lejos se logran esas cifras.Este decalaje lo está asumiendo la financiación alternativa, como explico en el libro el problema es que es financiación mucho más cara que está pagando el cliente final. Y en cuanto a las hipotecas estamos en un país de propietarios vs inquilinos. Estamos cambiando nuestro modelo de una sociedad de propietarios a una sociedad de inquilinos y pienso que o es por opción sino porque las nuevas generaciones no están accediendo a las hipotecas. Los Boomer tuvimos acceso a la financiación y ahora nuestro jóvenes y no tan jóvenes viven de alquiler porque no tiene otro remedio. En el libro le dedico un capitulo entero a explicar lo que está pasando y porque defiendo un modelo donde la vivienda es un estupendo sistema de ahorro e inversión para protegernos cuando estamos más débiles, la jubilación
El libro: Aún dicen que el pescado es caro!, es un manual de seguimiento de la actividad promotora tal y como decía Juan Antonio Gómez-Pintado en el prólogo ¿Es importante que la gente sepa todos los procesos, por ejemplo, que debe seguir un suelo desde que es rústico hasta que es finalista para entender el urbanismo en España ?
Lo primero agradecer a Juan Antonio Gómez-Pintado y Mikel Echavarren su generosidad y a toda la gente que ha participado gratuitamente en la confección del libro, no solo por sus prólogos, como otros muchos amigos que me ayudaron a dar forma a las ideas del libro y que los nombro en la introducción del libro
Con respecto a tu pregunta , una de mis obsesiones con el libro era explicar bien estos procesos para que cualquier persona sin conocimientos lo entienda. Y os pongo el símil de la barra de pan.
- Desarrollador de suelo es el agricultor que siembra, riega, cosecha y produce la harina. Es un negocio especulativo porque es de mucho riesgo, da una vez la cosecha y puedes tardar 20 años en recoger los frutos
- El promotor es el panadero que con la harina hace pan. Su dificultad es tiene que definir que tipo de pan (si centeno, masa madre, más caro , mas barato) 3 años antes de entregar la vivienda. Para eso hay que conocer muy bien que es lo que quiere el cliente
- En cuanto a la administración en el libro soy muy críticos, sobre todo en dos aspectos la cantidad de impuestos que carga el producto (ICIO, Tasas, AjD, IBI, IVA) puede superar el 27% del valor de la vivienda y además no tiene sensibilidad con el ciudadano en dar la LO de media un año que es otro impuesto oculto
En tu introducción hay una declaración de intenciones que analizas y que te pregunto ¿Es cara la vivienda de obra nueva en España?
Pues en el libro intento no posicionarme , lo que pretendo es que el publico en general tenga información suficiente para que decidan ellos, si es caro o no. El sector residencial de obra nueva es muy importante por 3 motivos, es el 10% del PIB, se determinan como se crean las ciudades y tiene un gran componente social, porque dependiendo como creemos estas ciudades, así serán las sociedades del futuro. La vivienda tiene mucho más impacto social de lo que pensamos. Ojala que mucha gente lea el libro y podamos debatir si el pescado es caro o no
Jorge hablábamos al principio en la introducción que es un libro solidario…..
Para mi es la parte más importante del proyecto. Cuando me embarqué en este lio, tenía dos objetivos claros, dar a conocer este negocio a mayor numero de gente , a ser posible que no fueran del sector , que fuera un libro de debate y hacer algo bueno con las posibles ganancias, así que decidí donar todos los beneficios del libro a la Fundación Aladina, ese milagro de fundación que hace devolver la sonrisa a los niños con cáncer. Ahora quiero que el libro tenga la mayor divulgación posible, es decir tenga éxito, porque eso significará que Aladina ha recibido el mayor número de donaciones posibles.
¿Dónde podemos conseguir el libro y de paso apoyar a la Fundación Aladina?
Te propongo subir el libro en vuestra web y que la gente se lo descargue de forma gratuita, pero eso sí dejaremos un link directo de la fundación donde el lector que se lo quiera descargar haga la donación directamente a Aladina, creo que es lo más transparente. Pediríamos 3€ que es más o menos lo que queda por libro si la gente se lo descarga en Amazon. Así además de dar difusión al libro , a lo que estoy súper agradecido os hago participe del proyecto.
De todas formas también se lo pueden descargar en Amazon, para kindel o IPAD, Aún dicen que el pescado es caro!, de Jorge Ginés Franco, y si alguien quiere comentar cualquier cosa conmigo sobre el libro y quiere ayudar a su difusión o quiere colaborar de otra manera que contacte conmigo o bien por linkedin o través de email [email protected]
Link para hacer la donación:
https://aladina.org/colabora/haz-un-donativo/
Enlace de la descarga del pdf del libro:
