En un contexto donde la vivienda asequible se ha convertido en el centro del debate político y del interés ciudadano, Alejandra Mora, socia fundadora de ALAS Vivienda Asequible, nos cuenta en Inversion Inmobiliaria una visión innovadora sobre cómo afrontar este reto. Su empresa, la primera compañía del sector inmobiliario con categoría de Sociedad de Beneficio e Interés Común (SBIC), plantea un modelo de negocio que combina la rentabilidad financiera con un claro propósito social.

"La vivienda asequible es aquella que se puede pagar", afirma Mora con claridad. "Estamos centrando la asequibilidad en el grueso de la población, en aquello que puede pagar alguien con una cuota de esfuerzo normal, es decir, que no supere un 30%, que es lo que establece la ONU y el Banco Central Europeo".
Para la empresaria, la falta de vivienda asequible ha dejado de ser un problema puntual para convertirse en un desafío estructural que afecta a múltiples aspectos de la sociedad. "Es un problema que está influyendo en el trabajo, en la economía, en la movilidad, en la natalidad e incluso me atrevería a decir en la emancipación", señala.

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¿Cuál es el origen de ALAS?
ALAS nace del impulso de fundaciones e inversores de impacto preocupados por la escasez de vivienda asequible y las dificultades para escalar su provisión desde estructuras tradicionales sin ánimo de lucro. "El origen de ALAS es una preocupación por parte de organizaciones vinculadas a la vivienda por no poder escalar al volumen que necesitábamos en el país", explica Mora.
Este enfoque llevó a la creación de una sociedad mercantil con una característica distintiva: su transformación en Sociedad de Beneficio e Interés Común (BIC). "Es una figura que se creó en la Ley Crea y Crece de 2022, que persiguió durante un par de años Spain NAB, que es el Consejo Asesor de Inversión de Impacto en España", detalla Mora. "Lo que pretende es canalizar estructuras de inversión que se dediquen a invertir de manera financiera, pero también exijan una rentabilidad social o un retorno social".
Lucro limitado no significa renunciar al beneficio
Uno de los conceptos más innovadores que plantea ALAS es el de "lucro limitado", que Mora se esfuerza en aclarar: "No significa que no tengas beneficios. Significa que el beneficio que generas, lo único que hacemos es reinvertir una parte. Por ejemplo, si genero un 6% de dividendo, imagínate, reparto hasta el 2,5% y el resto obligatoriamente lo destino a reinversión. Esto genera un flujo constante de capital en el sector".
Alejandra Mora enfatiza que este modelo está bien establecido en otros países: "En Estados Unidos, Reino Unido, países nórdicos... incluso están regulados los proveedores de vivienda asequible y social con lucro limitado y no lucro".
Combinando retorno económico y función social
Ante la pregunta de si es posible combinar el retorno económico para los inversores con una función social, Mora responde con rotundidad: "Clarísimamente. De hecho, en la cumbre de la ONU en Sevilla se está planteando esta cuestión: replanteemos a nivel general qué tipo de inversiones tanto públicas como privadas estamos haciendo en Europa".
"Por supuesto en ciertos sectores, en el de vivienda asequible para mí no cabe otro tipo de inversión que no genere ese triple retorno: financiero, social y medioambiental", afirma. "Y esto lo valoran mucho cierto tipo de capital que está invirtiendo en vivienda asequible fuera y que en España no ve que se le ofrezca ese retorno social".
¿Qué diferencia a ALAS de otras empresas?
"Nuestro carácter diferencial está en la preservación a largo plazo, en ser los primeros que desde el origen tenemos ese carácter 'evergreen' o perpetuo de preservar vivienda", explica Mora. A diferencia de otros fondos que planifican la venta de activos a los 7-10 años, ALAS nace con la voluntad de mantener la vivienda asequible a largo plazo.
"Esto es muy típico en Estados Unidos, por ejemplo, donde hay REITs [equivalentes a las SOCIMIs españolas] que nacen con la voluntad de preservar vivienda, incluso de adquirir la vivienda que ha recibido ayudas para su construcción y preservarlas en un patrimonio", comenta.
Colaboración público-privada como base
La colaboración con administraciones públicas es fundamental en el modelo de ALAS. "Es un criterio base de nuestra política de inversiones", asegura Mora. "Definimos que nuestras adquisiciones iban a ser preferencialmente suelos públicos, porque nos minoran el precio de adquisición del suelo y a nosotros nos cuadra perfectamente con nuestro propósito social".
De hecho, de los 16 edificios que formarán parte de la cartera inicial de ALAS, todos excepto uno están bajo estructuras de colaboración público-privada. "Estamos cómodos donde se regulan mis obligaciones, mis derechos, mis procesos de adjudicación de viviendas", añade.
Planes de futuro
Actualmente, ALAS está preparando su debut en el mercado a través de una SOCIMI. "A finales de año estaremos en predisposición de estar cotizando y requiriendo de capital", avanza Mora. Su objetivo inicial son 1.500 viviendas, pero la filosofía evergreen permite seguir creciendo sin límite preestablecido.
"Mi filosofía es evergreen, es decir, yo puedo seguir generando viviendas hasta donde quiera o me den las opciones o donde la administración sea capaz de generar el suelo", concluye Mora. "Para mí lo principal es que, como está haciendo la Comunidad de Madrid por ejemplo, haya capacidad de generar y poner en el mercado suelo, que yo creo que es el principal objetivo que se deben marcar las administraciones públicas".