A principios de año un informe de Tinsa nos alertaba de que aunque de media en España tenemos suelo finalista para construir vivienda por unos nueve años, había zonas, como en Madrid,  donde la reactivación residencial se había retomado con fuerza y el suelo que había era escaso y se hablaba de una absorción de ese suelo en dos años. "Ya ha trascurrido un año desde nuestro informe por lo que a Madrid le queda un año de suelo finalista para poder hacer vivienda", afirma Pedro Soria, director comercial de Tinsa durante el programa de Inversión Inmobiliaria en Capital Radio, quien asegura que "no estamos en fase de burbuja pero sí hay algunas zonas en tensión".

En el debate de Inversión Inmobiliaria sobre el suelo se analizó la situación actual que vive este mercado con los principales operadores y asesores en esta materia. "El mercado está cambiando. Antes sólo los promotores compraban el suelo que iban a producir y ahora la situación ha cambiado y compran suelo para acumular en sus carteras y asegurarse la producción a largo plazo. Hay un mercado a dos y hasta tres velocidades. Se ha pasado de un mercado de oferta con escasa demanda, a un mercado donde en algunas zonas la oferta es escasa y la fuerte demanda genera competencia e incluso se puede atisbar problemas a largo plazo", afirma David Botín, director general de Promoción Inmobiliaria de ACR Grupo.

En general, el mercado de la promoción residencial en España se está configurando, según Alberto Prieto, director de Real Estate en la consultora BDO España. "Lo podemos ver tanto a nivel de operadores como en la forma de hacer negocios,  incuso por los propios accionistas de esos operadores y al final todo esto tiene un efecto sobre el suelo. Pero no hay que olvidar que a día de hoy el precio del suelo sigue estando a un nivel que es menos de la mitad de lo que se llego ha conseguir en el pico más alto en los años del boom del sector. Los operadores están llevando a cabo criterios muy rigurosos en sus compras sin aplicar el recorrido de precios con los que se contaban en la época del boom. Es verdad que hay cierto recalentamiento de precios en algunos zonas como por ejemplo en los barrios de gama alta en Madrid, pero para que se de una burbuja tiene que ocurrir el factor financiero y ahora este factor no existe porque los bancos no financian suelo como antes. Ahora quien quiere comprar suelo tiene que buscar otras vías alternativas a la banca a través de fondos, family office, joint venture, etc.."

Ivan Rodriguez, CEO de la promotora iKasa comparte la misma opinión y piensa que donde se puede desatar una tormenta, es más en el capital propio de family office y de fondos que en los bancos. "La ausencia de financiación para la compra de suelo es beneficioso para el mercado porque luego los bancos si te apoyan para formalizar el crédito promotor y así compensar el desembolso que el promotor tiene que hacer al principio. Esta claro que ahora quien está comprando suelo con tanta ligereza son pocas empresas y son las que tienen este aporte financiero vía fondos y pueden hacer acopio de suelo. Para que haya una burbuja en el suelo el valor de transacción tiene que estar muy por encima del valor económico del bien que se compre y eso no está pasando. Pueden darse operaciones puntuales de suelo a precios escalofriantes pero no deja de ser algo puntual".

Según Mario Lapiedra, director general inmobiliario de Neinor Homes, para que el mercado de un salto importante respecto al último ciclo la clave está en el cliente. "El cliente debe de estar en el centro del pensamiento del promotor, de la entidad financiera, del vendedor del suelo y de las Administraciones. Si todos nos concienciamos de que el cliente  debe ser el driver, el mercado cambiará".

Para concluir Pedro Soria apunta que "aunque se dan esos micro-mercados donde la falta de suelo empieza a ser un problema, en general estamos en un mercado de recuperación y estamos en fase de estabilización. Hay zonas donde todavía se están ajustando los precios y otras, donde hay un calentamiento pero que creo que al final el boom está muy localizado y lo importante es que los operadores  se den cuenta que hay un momento en el que la operación  no va a salir porque es imposible acceder a la compra con un determinado valor del suelo porque te desequilibra todas las expectativas de venta de la vivienda y si eso se consigue ver tendríamos un mercado más maduro".

Mario Lapiedra apunta que si logramos institucionalizar que lo primero que tenemos que analizar es la demanda y luego ver el precio que podemos pagar por el suelo, estaríamos en un mercado maduro. "Si conseguimos que el valor del suelo esté fijado por lo que es capaz de absorber la demanda nos iría a todos mejor y estaríamos en un mercado mucho más maduro del que tuvimos antes de la crisis".

Todos están de acuerdo en que el gran riesgo que tiene este mercado está en la tramitación urbanística que es muy lenta y en el caso de Madrid, apunta Alberto Prieto, "es absolutamente necesario que se reactive la tramitación porque hay ciertos ámbitos paralizados por temas de administración y urbanismo que van a generar la bolsa de suelo de los próximos diez años en Madrid y si no se soluciona va a seguir enquistado otra década". En esta línea Iván Rodríguez afirma" yo le pediría a los políticos que reflexionen sobre lo que va a ocurrir en el sector en los próximo años por que si no hay suelo y se disparan los precios de la vivienda el ciudadano medio no podrá acceder  porque los salarios tampoco han subido y habrá problemas".

 

Puedes escuchar todo el debate a partir del minuto 29

http://capitalradio.es/audios/20170914_INVERSION_INMOBILIARIA.MP3