La situación del mercado residencial en España atraviesa un momento crítico, debatimos en Inversión Inmobiliaria sobre este mercado. La demanda de vivienda se ha incrementado notablemente desde 2021 debido al aumento de población, el ahorro acumulado, la resistencia del empleo y la movilización de la inversión. Sin embargo, las cifras de compraventa de vivienda nueva permanecen estancadas, evidenciando una limitación de la oferta disponible que deja una demanda insatisfecha.
Esta situación está provocando una tensión en los precios residenciales, que están creciendo por encima de la inflación, especialmente en el caso de la obra nueva. Según datos de Tinsa, la vivienda nueva se encareció un 7,6% en 2024 frente al 4% de la segunda mano. De media, la obra nueva alcanza ahora los 2.528 euros por metro cuadrado, un 44% más cara que la segunda mano.
La oferta no satisface la demanda. En España se está construyendo la mitad de lo que la demanda quiere que se construya y la tasa de formación de hogares se ha duplicado con la entrada también de extranjeros en el país. Aunque se ha superado el número de 100.000 viviendas visadas,que lo teníamos como una espada de Damoclés. la cifra está lejos de las 200.000 o 250.000 viviendas anuales necesarias para satisfacer la demanda al ritmo de crecimiento de los hogares.
Debate: situación del mercado de residencial en España. Tenemos escasez de oferta, precios por las nubes y dificultades para acceder a una vivienda. ¿Cómo podemos solucionar este problema? Lo vamos a debatir con: Jesús Gil, CEO de GilmarCarolina Roca, presidenta de AsprimaFrancisco Pérez, CEO de CulmiaMiguel Pereda, presidente de Grupo Lar
Para Jesús Gil, consejero delegado de Gilmar, es fundamental diferenciar entre los problemas de la vivienda nueva y la usada. "Yo soy muy enemigo de generalizar. Casi todos los que hablan de esto, sobre todo los que se dedican a la Administración o a la política, tienen un cacao que mezclan absolutamente todo. No tiene nada que ver los problemas de la vivienda usada con los problemas de la vivienda nueva. Si el mercado de alto standing va bien, por qué hay que perjudicarle pensando que eso va a beneficiar a las primeras viviendas. No tiene sentido. Luego no tiene nada que ver el problema de la primera vivienda con el problema de la segunda vivienda. No tiene nada que ver con lo que está pasando en la costa con lo que está pasando en Madrid".
Carolina Roca, presidenta de Asprima apunta la inelasticidad de la oferta como problema central. "Claramente estamos inmersos en un grave problema de inelasticidad de la oferta. Cuando comparamos los ratios fundamentales de nuestro sector frente a nuestros vecinos europeos, siempre hemos suspendido en el indicador de vivienda pública pero hemos pasado a suspender en un indicador en que generalmente éramos bastante eficientes: la elasticidad de la oferta. Eramos una industria, los promotores eramos capaces de reaccionar a la demanda y sin embargo, desde hace 15 años, desde la crisis de 2008, nos hemos vuelto una industria muy inelástica en la oferta, muy incapaz de reaccionar al incremento de demanda".
¿La solución? Segñuyn Carolina Roca, pasa por "podar el frondosísimo árbol de obstáculos que penaliza nuestra actividad". Entre ellas destaca la necesidad de agilizar la generación de suelo, "nuestra materia prima", y cambiar las normativas de ley del suelo "de una forma drástica y disruptiva".
Carencia de capacidad productiva y construcción
Francisco Pérez, consejero delegado de Culmia, destacó en el debate la lentitud en la gestión urbanística, "Tenemos suelo en nuestros balances para producir más viviendas, pero la gestión urbanística va lenta. Y si miras más allá del año 2030, empezaremos a tener un problema porque no se está tramitando suelo nuevo. Estamos gestionando el suelo que quedó parado en la crisis del año 2008".
Otro problema identificado por Francisco Pérez es la falta de capacidad en el sector de la construcción, "Tenemos un problema de tamaño y de capacidad productiva. Hay que mirar a industriales, el que pone el pladur, el que hace instalaciones... cada vez su personal va menguando"
La vivienda como herramienta política
Para Miguel Pereda, presidente del Grupo LAR, aunque todos reconocen que la vivienda es un problema, "utilizamos la vivienda como una herramienta política. No se ataca al fondo sino a quién lo tiene que arreglar y cómo lo tiene que arreglar con unos intereses no siempre centrados en lo que sería un pacto de Estado para resolver el problema".
Pereda criticó la tendencia a "demonizar a los que tienen que arreglar el problema de la vivienda: inversor, promotor, financiador ... y entonces lo que hacemos es ahuyentar o dificultar la actuación de aquellos que en el fondo van a ser los que tienen que arreglar un problema".
Madrid como ejemplo a seguir
Carolina Roca destacó el papel de la Comunidad de Madrid como ejemplo en la adopción de medidas acertadas: "En la Comunidad de Madrid se están tomando las medidas en la senda adecuada. Madrid está sirviendo de guía y ejemplo".
Madrid cuenta con 44 desarrollos urbanísticos que suponen suelo para 280.000 viviendas, de las cuales 110.000 se pondrán en carga en los próximos cuatro años según la plataforma Land CAM. Además, Roca destacó el incremento del 700% en los visados de obra de vivienda protegida en la Comunidad de Madrid, que representa el 52% de la vivienda protegida que se produce a nivel nacional. "Del 100% de la obra que se ha iniciado, el 68% es vivienda protegida, lo que muestra que las medidas tomadas de actualización de precios máximos y el cumplimiento de ocho de las diez medidas del Pacto Regional por la Vivienda han tenido su efecto".
El reto de atraer capital
En cuanto a la atracción de capital, Miguel Pereda destacó que hasta hace poco "el capital institucional solamente quería invertir en terciario, oficinas, centros comerciales, incluso logística, pero la vivienda quedaba fuera del espectro. Y esa barrera en los últimos años se ha derrumbado".
"Cuando hablas con los inversores institucionales ven España mucho mejor que todos los mercados tradicionales europeos. Todo el mundo entiende que España es el lugar a venir".
Sin embargo, Francisco Pérez puso cifras al reto: "En España se invierten entre 12.000 y 14.000 millones aproximadamente de capital internacional para el sector inmobiliario- ¿ Cuánto va al residencial? Aproximadamente unos 2.600-2.800 millones. Las entidades financieras españolas que financian al residencial supone unos 10.000 millones". Según sus cálculos, para dar solución al problema de la vivienda asequible en 20 años, "tendríamos que conseguir que cada año, aparte de esos 2.800 millones que ya vienen para el residencial, vinieran otros 900 millones. Es un reto grandísimo".
La necesidad de un enfoque profesional
"Esto debería ser un apartado dentro de cualquier gobierno estrictamente profesional", señaló Jesús Gil. "Hace falta vivienda, vamos a dar una solución. Hay que legislar los apartamentos turísticos, vamos a dar una solución, pero no utilizaro como arma polítiica porque entonces se desvirtúa". Para Gil, si se quiere que los empresarios resuelvan el problema de la vivienda, "hay que darles las herramientas. Si tienen que comprar el suelo a un precio, poner los ladrillos a otro precio y luego tener un mínimo margen para pagar a los empleados, eso posibilitará que haya viviendas nuevas. Si no le das al empresario la posibilidad de hacerlo, lo que tiene que hacer el Estado es pagarlas".
Los expertos coincidieron en que España necesita urgentemente aumentar la producción de vivienda, agilizar la gestión urbanística, atraer más capital internacional y establecer un enfoque profesional y despolitizado para abordar el problema de la vivienda de manera efectiva.
