Alarmas para la estabilidad financiera en Europa. Suecia y su sector inmobiliario ponen en jaque al mercado con una deuda superior a los 41.000 millones de euros en un contexto de sangría por las valoraciones del sector y después de que los reguladores hayan lanzado los primeros gritos de socorro.
Escucha la historia completa en este podcast de Mercado Abierto:
Las inmobilarias suecas deben refinanciar más de 40.800 millones de dólares de deuda en bonos que vencen en el próximo lustro
No hay que obviar la crispación política.
Porque el titular de que el mercado inmobiliario en Suecia pone en jaque a la estabilidad financiera - por cuarta vez en la última década - del bloque europeo llega apenas 24 horas después de que el hombre al que escuchaban, Ulf Kristersson, se convirtiera en primer ministro bajo la estricta tutela de la ultraderecha que ha decidido, de momento, no formar parte del poder Ejecutivo al que apoyarán desde la oposición del Parlamento.
Centroderecha tripartita con tintes antiinmigración en un cambio de paradigma en este país escandinavo que hasta ahora había sido un refugio en medio de una tormenta de calma tensa que se ha roto en los últimos meses con la intención de avanzar en la integración de la OTAN de la mano de Finlandia o el vuelco político del que hablamos con la salida de los socialdemócratas del poder.
Entre otras medidas, Kristersson y sus socios desean reducir el número anual de refugiados de cuota acordado con la ONU de 6.400 a 900, así como endurecer considerablemente la legislación antibandas mediante el aumento de las expulsiones del país de miembros extranjeros, la duplicación de penas por delitos relacionados con bandas, y la modificación de las medidas de reducción de condena para menores. Una traición a lo que representa la sostenibilidad.
Terremoto con nombre propio
Sostenibilidad y seguridad de inversión en un mercado como el sueco donde pocas veces se habla de miedo. Mercado que en los últimos días ha vivido un terremoto con nombre propio: Castellum AB.
Castellum es una inmobiliaria cotizada que a principios de mes colocó en el mercado unos 40 millones de acciones con una venta apresurada que hay quien la ha entendido como un presagio de lo que se viene para el mercado inmobiliario europeo. El vendedor de los títulos es M2 Asset Management, una gestora que justifica esta espantada en que el mal rendimiento de los títulos y que había afectado, dicen, de su “capacidad para cumplir con los compromisos financieros”.
Malos augurios para un contexto en el que se estiman malas perspectivas. El real estate sueco se enfrenta en unos meses a un vencimiento conjunto de deuda de más de 10.000 millones de dólares con demanda de refinanciación sobre los 41.000 millones para finales de 2026.
Las restricciones de inversión de los fondos en el sector inmobiliario del país tiene como consecuencia una deriva de los bonos corporativos del sector con vencimientos en el corto plazo que chocan con un rebote en los tipos de interés acelerado para luchar contra la inflación.
Razones que hacen que el mercado inmobiliario del país nórdico sea más vulnerable que otros en la región y que se observe de cerca como una posible prueba de fuego para lo que puede venir en una Europa que se enfrenta a uno de los inviernos más duros de su historia.
Cautela y miedo
Es este el contexto en el que el banco central sueco y la Autoridad de Supervisión Financiera han llamado a la cautela. Se ha advertido en los últimos meses sobre los riesgos derivados de una deuda de propiedades comerciales.
Así las cosas, la principal preocupación es el efecto indirecto está en los bancos suecos: los préstamos inmobiliarios de hace un año representaban alrededor de dos tercios del stock total de préstamos en la nación nórdica, en comparación con menos de un tercio que tenemos registradas en la mayoría de las grandes economías de la zona del euro.
Grandes tenedores de bonos inmobiliarios ven peligrar su inversiones que pensaban seguras después de que otras inmobiliarias más allá de Castellum, concretamente, Fastighets AB Balder, hayan registrado cuentas trimestrales mucho peores de las esperadas. Están con los peores números desde hace una década manteniendo el pulso en la estrategia del país centrada en recaudar miles de millones de dólares con ventas de bonos baratos a inversores hambrientos de rendimiento.
Entorno a la baja
El entorno macroneconómico cuenta con un impacto de apalancado en el mercado inmobiliario de Suecia que asusta por la rapidez y brutalidad con la que ha atacado al mercado. Las acciones de algunas de las principales compañías del país han caído un 81% en 2022. Los bonos están en niveles de peligro y las calificaciones crediticias de la compañía actualizadas este miércoles hablan de muy bajo rendimiento, según Moody’s.
Es este el momento en el que las inmobiliarias suecas deben refinanciar más de 40.800 millones de dólares de deuda en bonos que vencen en el próximo lustro. Una cuarta parte vence el año que viene. Más o menos los plazos que tiene el resto del mercado europeo.
Con los rendimientos de los bonos, y por lo tanto los costes de endeudamiento, cotizando a niveles inasequiblemente altos, gran parte de la ruta de financiamiento de la deuda se ha vuelto demasiado costosa para algunas compañías.
El trimestre pasado, las ventas de bonos inmobiliarios se redujeron a 6.300 millones de coronas, el nivel más bajo desde los últimos tres meses desde 2018. Una crisis que está dejando a los emisores luchando por asegurar préstamos bancarios a medida que sus balances crujen bajo el peso del alto apalancamiento y la caída de las valoraciones de las propiedades.
Y visto esto las compañías han hablado. Jens Andersson, el que es director financiero de Castellum, dice que la firma está explorando otros mercados de financiación más allá de los tradiciones. Habla de colocaciones privadas en Estados Unidos por la competitividad de los precios y la larga duración en el sector.
Una opción alternativa para ayudar a aliviar la restricción de fondos ha sido vender activos. SBB ha estado colocando en el mercado propiedades por un total de 6.700 millones de coronas durante el segundo trimestre y más recientemente ha anunciado nuevas ventas de al menos 10.500 millones de coronas más.
En julio, Standard & Poor's advirtió que había "una posibilidad entre tres" de que pudiera rebajar sus calificaciones sobre el propietario hasta una recomendación de venta.
De hecho, en un informe sobre el sistema financiero del país en mayo, la autoridad de seguridad fiscal decía que el crecimiento de la deuda en el sector inmobiliario significa que sigue siendo "una vulnerabilidad significativa para la estabilidad financiera".
Primera piedra
El organismo de control insiste en que está siguiendo de cerca los balances de las compañías de propiedades comerciales porque "a menudo han desempeñado un papel importante en las crisis financieras”.
Año tumultuoso para un mercado en el que se enmarca la desaceleración de una China que no se recupera desde la crisis de Evergrande. Algo parecido pasó allí, pero el Estado de Xi Jinping salió al rescate para evitar una deriva peligrosa del dragón dormido.
Contexto en el que Suecia, uno de los países que menos peligro podríamos decir que entrañan para nuestra seguridad económica podría acabar por arrastrarnos a una crisis - otra más - que se concatena con una pandemia y una guerra que no nos permiten salir a flote.
