Para Moody’s, Madrid es la capital europea más atractiva para invertir en vivienda. ¿Por qué? Pues porque es la única capital del viejo continente donde la vivienda es más accesible que antes de la crisis. Según la agencia de calificación, antes de la crisis comprarse un piso en la capital costaba 19 años de salario y ahora cuesta 5 años menos, es decir, 14 años de salario.
Según los datos de Tinsa de precios de la vivienda en España, en 2007, en el segundo trimestre, se alcanzó el punto más alto de precio, con más de 3.900 euros (casi 4.000) el metro cuadrado. El último dato de Tinsa, del primer trimestre de 2019, arroja un precio de 2.964 euros el metro cuadrado.
Pero Moody’s también reconoce que el precio de los pisos en Madrid ha aumentado un 42% con respecto a los mínimos que se marcaban en plena crisis. También es más accesible para los inversores que por ejemplo los pisos de París, Londres o Ámsterdam. Por eso para Moody’s, dado además el entorno de tipos bajos, Madrid es la mejor opción, donde los precios de la vivienda son todavía un 15% más bajos que antes de la crisis. Pero no para la compra de primera vivienda, debido al estancamiento de los salarios.
Por otro lado, también Moody’s advierte de que las fuertes subidas del precio de la vivienda están produciendo desequilibros en el mercado residencial, lo que da una alerta de que se puede producir futuros riesgos.
Según la casa de ratings, el peso de las nuevas hipotecas con respecto al valor de la casa está en máximos históricos. La relación entre el valor de un crédito hipotecario y el bien hipotecado se sitúa hoy en España cerca del 65%, por encima del nivel alcanzado antes de estallar la crisis. Hay mayor riesgo de impago de la hipoteca que antes de la crisis. Esto al mismo tiempo que la tasa de ahorro de los hogares está en mínimos. Son dos indicadores que según Moody’s hay que vigilar porque pueden hacer saltar las alarmas si la cosa se complica.
¿Qué puede pasar si la cosa empeora?
Pues que si la cosa se sigue agravando, estos desajustes, se podría llegar a un efecto crediticio negativo en las nuevas hipotecas respaldadas por la emisión de cédulas o de bonos de titulación.
Por un lado, el Banco de España ya revelaba que esa ratio, de préstamo sobre valor alcanzaba en el último trimestre de 2018 estaba en máximos históricos de toda la serie histórica que comenzaba en 2004. Y además el ahorro de las familias ha estado cayendo desde 2013.
Ese aumento de la ratio préstamo/valor está vinculado al aumento del precio de la vivienda. Cuando los precios suben, ante la previsión de que sigan aumentando las entidades dan mayores créditos. Es un fenómeno que se retroalimenta.
Además ayer el INE publicaba los últimos datos de hipotecas, que muestran que el número de préstamos creció un 16% en marzo respecto al mismo mes de 2018, y que su importe medio repuntó un 4% hasta los 125.300 euros, mientras que en el último trimestre, los precios de las casas han aumentado un 7%.
A pesar de todas estas advertencias, Moody’s considera que las familias se encuentran hoy más preparadas que cuando estalló la burbuja inmobiliaria para afrontar una hipoteca si empeoran las condiciones de mercado.
