En Inversión Inmobiliaria siempre estamos pegados con la actualidad. Un día despues de que la presidenta de la Comunidad de Madrid, Isabel Díaz Ayuso, presentara su plan de choque regional para aumentar el mercado de la vivienda anunciando la reconversión de edificios de oficinas en viviendas, los expertos del sector se reunieron en Capital Radio para debatir esta medida.
El objetivo de Ayuso es dar la posibilidad temporal de cambio de uso por dos anualidades de edificios o parcelas destinadas a oficinas para que pasen a ser hogares y son muchas las ciudades de la región que pueden verse beneficiadas por la medida ya que podría significar la salida al mercado de hasta 20.000 pisos destinados a vivienda para alquiler asequible.
El proyecto revitalizaría zonas de oficinas prácticamente 'abandonadas' o que están vacías. El teletrabajo y otros modelos de presencialidad han modificado los hábitos laborales y, con ese cambio, las oficinas físicas han ido disminuyendo dejando grandes espacios vacíos.
Hay una gran dificultad de acceso a la vivienda principalmente para los jóvenes nosotros apostamos por aumentar la oferta de vivienda disponible y estamos llevando a cabo un ambicioso proyecto de constricción de nueva vivienda de alquiler asequible pero también somos conscientes que la construcción de nuevas viviendas necesita un tiempo lo que se trata en generar el suelo y construir es un periodo de tiempo de tres años como mínimo en paralelo se ha dado la situación de que con la pandemia se han dado nuestros hábitos de trabajo antes la mayoría de la gente trabajaba en la oficina ahora se teletrabaja y la mayoría de las personas no van todos los dias a trabajar a la oficina y hay muchos metros de oficinas en zonas centrales y periféricas que están vacíos y desocupados. Creemos que es una oportunidad teniendo los edificios construidos permitir su transformacion para poder tener un parque de viviendas de una manera mas rápida" afirma María José Piccio, Directora General de Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid.
Hay dos cuestiones importantes para potenciar la rehabilitación según Víctor Pérez Arias, CEO de ASG Homes, "La primera es que los edificios ya están ahí y se pone en mercado vivienda de una forma mucho más rápida que es de lo que se trata, porque las cuestiones de urbanismo son procesos my largos y esto te da una inmediatez para abordar el problema de falta de vivienda de una forma más inmediata. La segunda, es una cuestión de crear ciudad. Gana la ciudadanía porque se le da una nueva oportunidad a zonas más abandonadas y también se va a ganar en rentabilidad por parte de los inversores porque vamos a tener muchas posibilidades de hacer negocio, porque el negocio no es solo que vayas a ganar en una operacion, sino que tengas volumen al tener un programa a desarrollar"
Jorge Pereda, director de residencial para Iberia del de Grupo Lar tiene claro que la medida contribuye positivamente, pero no resuelve el problema. "Tiene que darse una batida de cosas que conjuntamente pongan vivienda en el mercado para cubrir ese déficit, pero esta claro que esta medida si abre una espita en cuanto a los planes generales y al urbanismo que tenemos ya que tienen como defecto los tiempos de tramitación que son bastantes inflexibles y con esta medida se reconoce que hay usos que ya no tienen sentido en las ubicaciones donde están y que hay que buscar nuevos usos que se adapten a las necesidades actuales. Los promotores estamos preparados y nos sobran ganas pero ahora hay que ver como se cristaliza esta medida en los Ayuntamientos".
"La reconversión de oficinas puede ser una muy buena oportunidad para ayudar a suplir ese déficit tan grande de viviendas que tenemos en todas las ciudades. Este año hemos visto que a pesar de que las transacciones de vivienda han caído un 10%, el precio ha seguido subiendo. Esto es una muestra de cómo está de tensionado el mercado en casi todas las ubicaciones que atraen poblacion y la CAM es el ejemplo mas gráfico de esto y tener la oportunidad de forma ágil de convertir edificios en desuso en vivienda va a ser muy bien recibido por la ciudadanía y por el capital institucional. Nuestra experiencia cada vez que queremos analizar de la mano de un inversor institucional un potencial cambio de uso, muchas de las trabas que encontramos son desde un punto de vista arquitectónico y económico" apunta Antonio de la Fuente, director general de Corporate Finance de Colliers
"La gran mayoría de estos inmuebles son de propiedad única y la division horizontal en España impide muchas veces actuar sobre proyectos. Habrá que negociar con cada propietario y ver que módulos o rentas podrían obtener en cada proyecto. Se necesita capital especializado para hacer esto y esta medida que ha puesto en marcha la CAM tiene que ser tendencia en otras comunidades porque es necesario que el urbanismo se adapte a las nuevas necesidades de la población con las nuevas formas de living que se están dando" explica Leticia Pérez, directora general de Dazia Capital.
Antonio de la Fuente, concluye que "al ser una medida que se combina con el incremento del módulo con caracter general en la CAM va a tener más impacto por las rentas máximas que se pueden cobrar en alquiler en vivienda de protección y en cuánto a la ubicación, tendrá un mayor impacto en la periferia que en el centro donde se ubican los edificios mas obsoletos. La dificultad que nos encontramos más que económica que también lo es, es en la cantidad de factores de corrección o de seguridad que hay que ponerle cuando analizamos un proyecto de este estilo por las incertidumbres intrínsecas que tiene y esto genera o que el precio no es suficiente para llegar a un acuerdo con el propietario o que la rentabilidad no sea suficiente para el inversor. Si somos capaces de dar seguridad jurídica y una legislación podrán salir adelante las operaciones, pero hoy en día hay pocas operaciones de este estilo. Es una medida positiva aunque será una gota en este océano, pero vamos en la dirección correcta".