Las promotoras prevén que la vivienda nueva suba entre el 2 y el 10% este año y así lo han corroborado en el debate de Inversión Inmobiliaria, algunas de las principales inmobiliarias del mercado. El negocio inmobiliario goza de buena salud solo hay que ver los resultados que han obtenido las principales promotoras inmobiliarias en 2021, registrando todas récord de entregas de viviendas con una demanda latente de obra nueva. Sin embargo, el entorno actual con un alza de los costes de materiales de construcción, el conflicto geopolítico con la guerra entre Rusia y Ucrania, y la inflación por las nubes, podrían hacer temblar los cimientos de las compañías inmobiliarias. ¿Qué va a pasar en el sector inmobiliario?
Debate resultados que han registrado algunas de las principales inmobiliarias en el ejercicio 2021. Con: Alberto Delgado, Director General de Negocio de AEDAS Homes; Gabriel Sánchez, Director General de Negocio de Neinor Homes; Manuel Merino, Director General Financiero de Habitat Inmobiliaria Rubén Bernat, director Corporativo Financiero de Culmia.
"La huelga de trasportes ha causado problemas en muchos sectores y la construcción ha sido uno de ellos, materiales como el acero y el hormigón eran vitales y ha hecho que las obras se ralenticen y hemos notado algunos retrasos debido a la falta de materiales en obra, pero ha sido momentáneo y ahora las obras siguen su calendario de ejecución. Las promotoras tenemos capacidad suficiente para buscar alternativas para este incremento de costes que va a repercutir en el precio de la vivienda entre un 2% y un10%, pero cuando el entorno sea favorable se acabará ajustando”, asegura Gabriel Sánchez, director general de Negocio de Neinor Homes, compañía que facturó en 2021 más de 900 millones de euros, con una entrega de viviendas superior a las 3.000 unidades.
En este sentido, Alberto Delgado, director general de Negocio de Aedas Homes, apunta que hay una tendencia al alza en los precios de las viviendas no porque tengamos una inflación alta, sino porque hay una demanda muy solvente en el mercado y los niveles de producción son muy bajos. Por tanto, si la fabricación va a ser más cara inevitablemente habrá un incremento de precios”. Aedas Homes es una empresa cotizada con un volumen de facturación por encima de los 750 millones de euros y cuenta con más de 1.050 millones en cartera de ventas de viviendas para 2022 y 2023.
“El entorno es complejo, hace ya unos meses que venimos viendo cómo se incrementan las materias primas y el aumento de la energía ha hecho materializar esta tendencia hasta llegar al 9,8% de inflación, el mayor dato de hace años, por tanto, parece fácil concluir que no solo el sector de la vivienda sino que todos los sectores se verán afectados y tenemos que asumir que va a haber un incremento de costes y que tengan el mínimo impacto en los incrementos de precios en la vivienda” afirma Manuel Merino, director general financiero de Habitat Inmobiliaria, compañía que en 2021 entregó 741 viviendas, lo que le aportó una facturación de 220 millones y cerró el año con 40 proyectos que suponen 4.000 viviendas, la mitad ya en construcción y vendidas.
“El cambio de escenario macroeconómico es una realidad lo viene diciendo el Banco Central desde hace tiempo y tener una perspectiva a medio y largo plazo sobre la economía es imprescindible. Entrar en una situación inflacionista es una realidad y es algo que hay que tener en cuenta y adaptarnos. Ahora vivimos un momento que es algo disruptivo con un 9,8% de inflación, incremento de precios en costes de construcción e incrementos de precios en vivienda. Tenemos que saber gestionar el día a día y el medio plazo en un entorno inflacionista que para el real estate no nos puede dejar en una situación mejor a la que tenemos ahora” explica Rubén Bernat, director Corporativo Financiero de Culmia, que como compañía independiente del Banco Sabadell llevan un año y medio. El 2021 ha sido el primer año del plan de negocio de la promotora que ha facturado 300 millones, ha vendido 1.100 viviendas y ha firmado contratos build to rent para 750 viviendas en alquiler.
El sector inmobiliario está en un ritmo de crucero con resultados que demuestran su fortaleza y como ha salido reformado de la pandemia. Los mercados internacionales se han abierto al sector y las compañías cuentan con un nivel de endeudamiento muy bajo que les permite afrontar períodos de incertidumbre como los que estamos viviendo. El 2021 ha sido un año muy bueno y será igual en 2022 y 2023 porque las promotoras ya tienen las ventas comprometidas
“Se habla de más 500.000 transacciones de viviendas en 2021, pero esto no representa el sector porque el año pasado solo se escrituraron 71.000 viviendas de obra nueva, luego sigue habiendo un déficit de vivienda de obra nueva para satisfacer una demanda que se cifra en 120.000 y 150.000 viviendas al año. En 2022 se entregarán 85.000 viviendas y volverán a faltar 30.000 ó 35.000 viviendas para dar servicio a esa demanda que busca la salida en vivienda de segunda mano o en alquiler. Esto es un fundamento que nos hace ser optimistas. Hay falta de producto de obra nueva y mucha demanda, luego podemos gestionar los riesgos que se den”, asegura Rubén Bernat.
El gran reto del sector es la puesta a disposición de suelo finalista afirma Manuel Merino. “Hay que asumir que es la única opción para todos los colectivos que ahora no pueden acceder a una vivienda. Todos conocemos los tiempos de gestión urbanística que son excesivamente largos y a los inversores les cuesta entender la viabilidad de las fechas que afectan a los retornos. La solución está en poner más suelo finalista”.
Una petición que todas las promotoras hacen. “Se necesita más suelo porque es nuestra materia prima y el urbanismo es complejo, está regulado de manera distinta en las 17 comunidades autónomas. Hace falta un compendio legislativo y las administraciones tienen que dar un paso para que se simplifiquen los trámites y haya una mayor seguridad jurídica” explica Gabriel Sánchez.
En este sentido Alberto Delgado pide a la administración pública “que nos dejen trabajar”. “El Gobierno está tomando medidas populistas que afectan a la certidumbre que necesitamos en este sector y al capital que necesita esta industria. No es lógico que haya ayuntamientos que te concedan licencias en 3 meses y otros tarden más de 24 meses. Antes de tomar las medidas que ha tomado el Gobierno tiene que ver como se aplica la normativa y los procedimientos que tenemos”.