Con los tipos de interés en el 4,25% y el Euríbor mensual en 4,073%, la concesión de préstamos hipotecarios se resiente. Y lo mismo sucede con las compraventas. Pero, ¿se está reflejando esto en los precios? Esta tarde le tomamos el pulso a la situación del sector inmobiliario con Julián Salcedo, presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios.
Hablamos con Julián Salcedo, presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios.
Según el último informe del Consejo General del Notariado, las transacciones de vivienda han retrocedido un 14,5% interanual en junio, mientras que la concesión de nuevos préstamos para comprar casa ha bajado un 25,8%, ¿lo esperable por el entorno de tipos de interés y también es por el entorno de desaceleración económica y encarecimiento del coste de la vida?
Todos los actores que analizan el mercado de la vivienda en España venían avisando desde meses atrás, desde antes de principios de año, señalando que el número de transacciones iba a disminuir en 2023 con respecto a 2022, apunta el experto.
El pasado 2022 fue un año excepcional, con más de 640.000 transacciones, de forma inesperada, porque ya se esperaba una desaceleración en 2022.
Esto, además de la evolución de tipos de interés y teniendo en cuenta que los efectos del Euríbor no llegan de forma inmediata, sino que tarda unos meses en verse, eso hacía presagiar una caída en 2023. La previsión es una caída del entorno del 20% para este año.
No obstante, creen que, viendo cómo ha ido el primer semestre, esa previsión se va a batir: de unas 500.000 que supondría esa caída del 20% con respecto a 2022, el experto cree que podemos terminar el año con unas 570.000 transacciones.
¿Qué esperan a partir de ahora?
Los precios siguen subiendo y las condiciones que exigen los bancos para la concesión de hipotecas se van endureciendo, con las subidas del Euríbor como base.
Además, la renta disponible se ha resentido en los últimos meses, con niveles similares a los de 2019 y con una inflación que erosiona el bolsillo.
Pero hay que tener en cuenta que la oferta de vivienda es significativamente menor a la demanda solvente (aquellos que tienen ahorro previo y que pueden solicitar un préstamo).
Esta demanda solvente está buscando vivienda nueva, con mejores prestaciones a las que ya tienen. "El que puede, se compra una vivienda nueva", teniendo en cuenta además que "los alquileres están disparados. Este es el primer factor que está apuntalando las operaciones, que el mercado se mantenga pese a las malas perspectivas.
Otro factor a favor es la falta de rentabilidad de otras inversiones, como la bolsa, que está dando poco retorno. Desde 2014, estamos asistiendo a unos precios al alza, lo cual hace de la vivienda una buena inversión.
Alternativas para los ciudadanos
¿Qué solución hay a los altos precios? "A corto plazo, ninguna", apunta el experto, que añade que "el precio de la vivienda en España está sobrevalorado, atendiendo a nuestra capacidad económica, pero no baja", explica. Los costes de construcción, de suelo o financieros no se han moderado. Y, por ello, los empresarios no pueden bajar los precios.
La vivienda de segunda mano, tampoco baja porque es un bien sustitutivo. El que no puede acceder a la nueva, se va a una de segunda mano, que se ve impulsada también por el precio de la nueva.
Una posible solución es que la oferta de vivienda, ya sea en venta o en alquiler, se aumente. "Pero esto no se consigue en meses, se consigue en decenas de años", concluye Salcedo.