“Neinor va a crecer mucho y si se valora, estaremos en el Ibex-35”

La promotora Neinor Homes, debutó el pasado 29 de marzo en la Bolsa de Bilbao a través de una OPV y una oferta pública de suscripción a un precio de 16.46 euros. Es la primera salida a Bolsa de una promotora de viviendas en los últimos 10 años. La compañía constituida en 2015 por el fondo Lone Star con los activos inmobiliarios que compró a Kutxabank aterrizó en el parqué con una capitalización bursátil de 1.300 millones. Juan Velayos, consejero delegado de Neinor Homes nos analiza en Inversión Inmobiliaria, la salida a Bolsa de la compañía.

¿Está satisfecho de la salida a Bolsa de Neinor?

Si estoy satisfecho. El día de la salida a Bolsa, el pasado 29 de marzo, fue un día de satisfacción. La salida a Bolsa coincide con la combinación de muchas cosas como del momento que vive el mercado, de la economía, del ciclo que vivimos, de la transformación del sector y todo esto lo ha sabido leer la comunidad inversora. Todos son buenos motivos para el sector inmobiliario,  no sólo para Neinor, también para España por las consecuencias que tiene este sector en el PIB.

¿Cómo vió el primer día de la acción? Arrancó muy fuerte pero luego se relajó…

Es importante el primer día de cotización y también del mes, hasta que la acción se estabiliza pero yo creo que va a ir muy bien. La sobredemanda me hace ser muy optimista. La ilusión que he percibido en la comunidad inversora y en mi entorno me hace pensar que estamos en un ciclo que si hacemos las cosas bien va a ser un ciclo fantástico para todos y al final la acción reflejará los fundamentales, que es una compañía con vocación clara a medio y largo plazo. Tenemos claro que esta compañía tiene mucho valor.

¿La acciones de Neinor salieron a un precio caro o barato?

Creo que uno de los grandes aciertos de esta operación ha sido ser muy transparente como siempre lo hemos hecho en la compañía. No hubo rangos, fijamos un precio y pensamos que en ese precio era justo y es el precio que cualquier inversor que conozca nuestro negocio y haya visitado la compañía podría percibir la oportunidad que es Neinor y por otra parte, lo que no iban a hacer los accionistas era regalar la compañía. Se fijó un precio de coherencia, transparencia y el mercado lo entendió y la sobredemanda está ahí.

¿Qué diferencia a Neinor de otras promotoras residenciales ya en bolsa como Quabit o Realia?

Las promotoras que están en Bolsa hoy merecen mis máximos respetos después del duro ciclo que ha pasado este país y las compañías que siguen estando ahí, son grandes profesionales y estoy convencido de que les irá muy bien. Neinor viene con un modelo anglosajón, este sector ha cambiado mucho tras la crisis e intuimos que va a ver una gran consolidación y va a exigir mucho equity (capital), y las compañías van a tener que ser fuertes y van a tener que definir muy bien los perfiles de riesgo por los que apuestan. Nosotros hemos apostado por suelo finalista, por tanto solo compramos suelo finalista y nuestro margen es un margen industrial. Todo nuestro esfuerzo y recursos están puestos en la cadena de valor, desde la compra del suelo finalista hasta la entrega del hogar. Hemos hecho una apuesta muy fuerte por el producto y por el cliente que entendemos que por motivos, varios, era uno de los grandes olvidados del sector.

Dentro del plan estratégico de Nenior se plantean entregar 4.000 viviendas al año hasta 2020. Actualmente Neinor no ha entregado ninguna promoción y sin embargo los inversores confían en el producto sin verlo ¿Cómo se consigue esa confianza?

Es una combinación de varias cosas. Neinor parte de una compañía con más de 30 años de historia y aglutina un total de 200 profesionales y si vamos al equipo de operaciones a lo largo de su historia ha entregado 35.000 viviendas y el equipo comercial ha vendido 50.000 pisos, por tanto detrás de la compañía hay un grupo humano con mucha experiencia. Este año entregaremos 300 viviendas que es verdad que no es producto Neinor del todo, porque es un producto que ya estaba iniciado. Nuestras promociones saldrán en 2018 y 2019, pero yo creo que es una confianza en el equipo y en el modelo industrial que hemos diseñado y que ahora nos toca demostrar. Lo mejor está por venir, estamos empezando y tenemos una profunda sensación de compromiso y responsabilidad para todo lo que hemos dicho que vamos a hacer y lo demostraremos cada mañana.

Neinor ha debutado a 16,46 euros por acción lo que supone valorar a la compañía en 1.300 millones y al cierre del año pasado la sociedad contaba con un valor bruto de activos de 1.120 millones. El mercado está valorando a la empresa por encima del valor del GAV y eso no suele ocurrir  ¿A qué se debe?

Es un poco más complejo, hay una parte de activos terminados y compramos algo de deuda, también está el GAV y el NAV, pero a grandes rasgos la conclusión es así. Muchos nos han dicho que salir con un múltiplo por encima del NAV es un granito pero nosotros hemos intentado explicar en todo este proceso cual es el valor de la compañía. Tenemos un banco de suelo de tremenda calidad donde la mitad de nuestros activos ya hoy están en producción y los niveles de pro ventas son muy altos, por lo tanto, al final lo que el mercado ha entendido es que la forma correcta de valoración era por descuentos de flujos de caja. Hay una gran ilusión en la oportunidad por la intuición hacia dónde va el mercado español. Hay demanda y la banca entiende que hay que dar hipotecas y está la consolidación y concentración del sector. Si nuestro plan es entregar 4.000 viviendas al año y en España se habla de ventas de 150.000 tenemos un 3% de cuota de mercado.

¿En esa valoración se ha deducido el impuesto de sociedades implícito que se deriva de la diferencia de valores en suelo por encima de su coste contable?

Sólo reconocemos valor en libros con valor en compra. El valor de GAV no lo tenemos reconocido en nuestros libros y por tanto no genera un impuesto. Lo ponemos cuando se materializa la venta de las viviendas entonces sí que en ese momento se paga el impuesto de sociedades, que en nuestro caso aplicamos dos regímenes: el del Foral del País Vasco y el común del resto de áreas del país.

Neinor ha prometido a sus inversores que repartirá el 70% de los beneficios en forma de dividendo. Pero en un escenario de suelos a precios altos como ya se deja notar en algunas zonas, comprar suelos finalistas a precios altos obligaría a dedicar parte de los beneficios a los suelos y en ese escenario  ¿Neinor obtendría el margen suficiente de beneficios por ventas para poder cumplir con ese compromiso?

Sólo compraremos el suelo que nos dé el margen que nos hemos fijado. Si hay alguno que esté dispuesto a pagar más el suelo para reducir el margen será el comprador del suelo pero no Neinor. Pienso que el promotor con equity tiene claro su margen y si los bancos vuelven a financiar la compra de suelo si veremos que suben los precios pero cuando te estás jugando tu dinero, no. Yo no voy a comprar suelo que no me dé el margen porque estaría disparándome en el pie. Eso va a ser una regla del partido en este nuevo ciclo. Yo soy más frío y conservador y garantizo que Neinor va a ser así.

Y en cuanto al reparto del 70% de los beneficios en dividendo, nuestro plan de negocio es entregar 4.000 viviendas al año, eso quiere decir que tenemos que hacer inversiones de 350 millones al año en suelo. Si el mercado se consolida y Neinor puede subir y hacer 6.000 viviendas seguiríamos captando cuota de mercado y tendríamos que comprar más suelo y tendríamos que reducir el dividendo con el consenso de los accionistas, sólo en ese caso podríamos matizar el dividendo.

¿Convénceme para que entrar en Neinor?

Durante estos días hemos convencido a muchos inversores. Esta operación es la más grande de promoción residencial que ha habido en Europa nunca y está sobre suscrita más de cuatro veces, por tanto, algo habrán visto los inversores institucionales que a íi me ha dejado impresionado porque veo que han entendido perfectamente la oportunidad que ofrece Neinor.

Yo lo que garantizo es que esta compañía va a ser tremendamente disciplinada, que hay mucho talento, tenemos 200 personas con una ilusión y motivación brutal, que además el entorno macro parece que nos ayuda, que hay oferta y demanda y que en las zonas donde hay mayor demanda parece que permite que este negocio tenga unos años muy buenos y se multiplique por tres y por cuatro y nosotros vamos a trabajar cada mañana, con mucho rigor e ilusión, porque sentimos que estamos transformando un sector muy relevante para este país, que ya es el que más empleo genera y eso nos satisface. Además. Yo he reinvertido todo mi patrimonio en acciones de Neinor, mayor prueba de confianza no se me ocurre.

¿Cuáles son los números de la empresa?

Queremos hacer 4.000 viviendas al año y nuestro valor medio de venta son 300.000 euros y nosotros le pedimos un 20% de margen por tanto estos son nuestros números y esto es lo que es esta compañía y por lo que apuesta.

¿Cuáles son las claves de la compañía para hacer subir la acción?

Nosotros sólo somos promotores residenciales y es verdad que es un negocio que hay que entender y es distinto del negocio patrimonialista. Pero quien entienda el negocio residencial, con sus plazos, y entre al final es mucho más sencillo porque sólo hacemos eso y los inversores tienen que saber que es un negocio cíclico. Pero Neinor va a  ser muy disciplinada tanto en la demanda como en la compra y en el proceso que siempre en residencial los procesos son largos. El accionista que entre en Neinor entra en una compañía muy coherente,

¿Con qué situación de deuda parte la compañía?

Parte con 290 millones pero poco a poco se ira equilibrando la compañía. Nuestra máxima es comprar el suelo con equity y el capex lo financiarán los bancos ya que la financiación de la obra es el camino de la subrogación de la hipoteca y como el suelo se compra con capital esto nos lleva a tener unos niveles muy disciplinados. El ciclo acabará y el éxito de Neinor será superar el ciclo y estar preparado para el siguiente ciclo y esto exige ser muy conservador en deuda y ser muy disciplinado.

¿El mercado está preocupado porque se habla de falta de suelos finalistas?

Yo no estoy tan preocupado. Los bancos siguen teniendo mucho suelo y hay suelo finalista y suelo en preparación para ser finalista. A mí lo que me preocupa  es que este cambio del sector exige que la Administración Pública agilice los plazos de transformación del suelo hasta que llegue a ser finalista porque ahora los plazos son eternos duran meses y años y esto es absurdo porque al final lo acaba pagando el comprador final. Nosotros ahora tenemos 1.100 millones de euros en suelo finalista que son unas 9.000 viviendas y este primer trimestre hemos comprado más suelo.

¿Se ve Neinor en el Ibex-35?

Neinor es una compañía que si Dios quiere y nosotros hacemos las cosas que hemos dicho que vamos a hacer, vamos a crecer mucho y si todo nuestro trabajo se valora y tiene que estar en el Ibex-35 pues así será. El sector de la promoción residencial es un sector muy relevante para el PIB de España.

Puedes escuchar la entrevista en el minuto 17.20